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Comprare casa in Toscana

Una guida pratica e sintetica su come funziona l'acquisto di una casa in Italia, quanto costa davvero oltre al prezzo richiesto, e quali documenti servono. Non è consulenza legale — parla sempre con un notaio ed eventualmente un avvocato prima di firmare.

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Comprare casa in Toscana

Come funziona l'acquisto

  1. Ottieni il codice fiscale

    Un codice fiscale italiano, gratuito, necessario per tutto: firmare contratti, aprire utenze. Si richiede all'Agenzia delle Entrate o a un consolato italiano.

  2. Proposta d'acquisto

    Offerta scritta al venditore tramite l'agenzia, spesso con una piccola caparra. Vincolante una volta accettata.

  3. Compromesso (contratto preliminare)

    Contratto preliminare vincolante con caparra del 10–30 %. Se il venditore recede, restituisce il doppio; se recedi tu, perdi la caparra.

  4. Rogito dal notaio

    Il notaio legge e fa firmare l'atto definitivo, riscuote le imposte e trascrive. Se serve un interprete, deve essere presente.

  5. Consegna

    Il saldo si paga con assegno circolare. Il notaio registra l'atto entro 30 giorni. Tempo tipico dall'offerta accettata alle chiavi: 60–90 giorni.

Calcolatore dei costi

Inserisci il prezzo d'acquisto per una stima dei costi totali. Le aliquote sono per rivendita da privato nel 2026 — il caso più comune per gli acquirenti stranieri.

L'agevolazione prima casa richiede la residenza nel comune entro 18 mesi. La maggior parte degli acquirenti stranieri paga quindi il 9 %.

Prezzo d'acquisto
Imposta di registro
Notaio (≈2 %)
Agenzia (3 % + IVA)
Interprete + spese
Imposte fisse
Totale stimato
Costi oltre il prezzo

Solo una stima. I costi effettivi dipendono dalla rendita catastale, dall'onorario del notaio e dalle caratteristiche dell'immobile. Chiedi sempre un preventivo scritto al notaio prima di firmare. · Aliquote aggiornate 14.09.2026

Costi ricorrenti dopo l'acquisto

Oltre all'acquisto ci sono spese annuali. Per una seconda casa (non residente) le principali sono:

IMU — imposta municipale

Si paga sulla seconda casa. L'aliquota è fissata dal comune, tipicamente 0,76–1,06 % della rendita catastale (spesso inferiore al valore di mercato). La prima casa è esente, ma raramente si applica agli acquirenti stranieri.

TARI — tassa sui rifiuti

Tassa annuale per la raccolta rifiuti, in base alla superficie e al numero di occupanti. Qualche centinaio di euro l'anno per un'abitazione normale.

Luce, acqua e gas

I prezzi dell'energia in Italia sono più alti che in Norvegia. Anche per una casa vuota parte dell'anno si pagano comunque le quote fisse di abbonamento.

Condominio (spese comuni)

Se l'immobile ha parti comuni (appartamento, villetta a schiera), ci sono spese condominiali mensili/annuali per manutenzione, scale, giardino ecc.

Affittare la casa

Molti di chi compra in Toscana pensano agli affitti brevi (Airbnb ecc.) quando non usano la casa. È del tutto possibile — ma l'Italia ha inasprito molto le regole dal 2024, e valgono per i proprietari stranieri esattamente come per gli italiani. Informati prima di contare sul reddito da affitto.

Vivici prima

Il miglior consiglio prima di comprare: affitta una settimana nella provincia che stai valutando, nella stagione in cui pensi di usare la casa. Capisci subito se il posto è quello giusto — distanze, rumore, quanto è tranquillo in bassa stagione. Cerca su Airbnb nella provincia che stai valutando:

Firenze → Siena → Arezzo → Grosseto → Lucca → Pisa → Pistoia → Prato → Livorno → Massa-Carrara →

Regole per gli affitti brevi (sotto i 30 giorni)

Il CIN è obbligatorio

Ogni immobile affittato per brevi periodi deve avere un Codice Identificativo Nazionale (CIN), richiesto tramite il portale BDSR del Ministero del Turismo. Gratuito, ma richiede l'identità digitale italiana (SPID o CIE) — che per i non residenti richiede 4–8 settimane. Il codice va esposto in ogni annuncio e sull'immobile. Multe: 800–8.000 € per immobile, e piattaforme come Airbnb devono rimuovere gli annunci senza CIN.

Dispositivi di sicurezza

Rilevatori di fumo e monossido di carbonio ed estintori sono obbligatori in ogni alloggio turistico, che tu operi come impresa o no. Multe 600–6.000 €.

Registrazione degli ospiti

Tutti gli ospiti vanno comunicati alla Questura entro 24 ore (6 ore per soggiorni sotto le 24 ore) tramite il portale Alloggiati Web. Non farlo è reato, non solo una sanzione.

Tassazione del reddito da affitto

Cedolare secca: 21 % sul primo immobile affittato, 26 % sul secondo. Dal terzo immobile si è considerati imprenditori con obbligo di partita IVA — la soglia è scesa da quattro a tre dal 1° gennaio 2026. Il reddito è tassato in Italia anche se risiedi in Norvegia (si applica la convenzione contro le doppie imposizioni).

La Toscana stringe a livello locale

Firenze ha vietato nuovi affitti turistici in tutto il centro storico UNESCO a maggio 2025 — chi è già registrato può continuare, nuovi ingressi no. La Regione Toscana a dicembre 2025 ha creato il precedente per cui i comuni possono limitare gli affitti nelle zone ad alta densità turistica, e altri seguiranno. Verifica le regole del comune prima di comprare con l'affitto in mente.

Questa è una panoramica al 2026, non consulenza legale. Le norme cambiano spesso — verifica sempre con notaio, commercialista o comune prima di contare sul reddito da affitto.

Fonti ufficiali

Documenti necessari

Domande frequenti

Gli stranieri possono comprare casa in Italia?

Sì. Norvegia e Italia hanno un accordo di reciprocità, quindi i cittadini norvegesi possono acquistare liberamente immobili in Italia come gli italiani. Non serve essere residenti né avere un permesso di soggiorno.

Cos'è il codice fiscale e come si ottiene?

Un codice identificativo fiscale italiano, gratuito e obbligatorio per tutto: firmare il contratto, aprire le utenze. Si ottiene all'Agenzia delle Entrate in Italia o presso un consolato italiano in Norvegia (Oslo).

Serve un avvocato italiano?

Non è obbligatorio — il notaio è un pubblico ufficiale imparziale che garantisce la legalità della compravendita. Molti acquirenti stranieri scelgono comunque un avvocato indipendente che tuteli solo i loro interessi, specie per immobili datati o confini incerti.

Cos'è un geometra?

Un tecnico edile/topografo italiano che verifica che l'immobile sia regolarmente accatastato, che superficie e dati catastali corrispondano e che non ci siano abusi edilizi. Fortemente consigliato prima di comprare un immobile datato.

Esistono incentivi per la ristrutturazione?

L'Italia ha avuto diversi incentivi fiscali per le ristrutturazioni (bonus ristrutturazione ecc.), ma le condizioni cambiano spesso e riguardano di solito i contribuenti in Italia. Verifica le misure attuali con il notaio o un commercialista.

Glossario

Proposta d'acquisto
Offerta d'acquisto
Compromesso / preliminare
Contratto preliminare vincolante
Rogito / atto notarile
Atto definitivo dal notaio
Notaio
Pubblico ufficiale
Caparra
Deposito / acconto
Codice fiscale
Codice fiscale
Geometra
Tecnico edile / topografo
Catasto
Registro immobiliare
Rendita catastale
Valore catastale (base imposte)
Prima casa
Abitazione principale (agevolazione)
Seconda casa
Casa vacanze / seconda abitazione
Agenzia immobiliare
Agenzia immobiliare

Link utili

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