Kjøpe bolig i Toscana

Slik foregår kjøpet

Skaff codice fiscale

Et italiensk skattenummer, gratis, som kreves for alt fra å signere kontrakt til å opprette strømabonnement. Fås hos Agenzia delle Entrate eller italiensk konsulat.
Bud (proposta d'acquisto)

Skriftlig bud til selger via megler, ofte med et lite forskudd. Bindende når det aksepteres.
Forkontrakt (compromesso)

Bindende kjøpekontrakt der du normalt betaler 10–30 % i depositum. Angrer selger, får du dobbelt tilbake; angrer du, mister du depositumet.
Skjøte hos notar (rogito)

Den offentlige notaren leser opp og signerer det endelige skjøtet, samler inn skatt og tinglyser. Trenger du oversetter/tolk, må det være til stede.
Overtakelse

Restsummen betales med bankremisse (assegno circolare). Notaren tinglyser innen 30 dager. Vanlig tid fra akseptert bud til nøkler: 60–90 dager.

Kostnadskalkulator

Skriv inn kjøpesum, så får du et grovt estimat på totale kjøpskostnader. Satsene er for gjensalg fra privat selger i 2026 — det vanligste for utenlandske kjøpere.

Kjøpesum (€) Type kjøp Ta med advokat (≈1,5 %)

Prima casa-rabatten krever at du blir folkeregistrert i kommunen innen 18 måneder. De fleste utenlandske kjøpere får derfor 9 %.

Kjøpesum
Registreringsavgift
Notar (≈2 %)
Meglerhonorar (3 % + mva)
Advokat (≈1,5 %)
Oversetter + gebyrer
Faste avgifter
Estimert totalsum
Kostnader utover prisen

Kun et estimat. Faktiske kostnader avhenger av matrikkelverdi, notarens sats og forhold ved boligen. Be alltid om skriftlig kostnadsoverslag fra notaren før du signerer. · Satser oppdatert 14.09.2026

Løpende kostnader etter kjøp

Utover selve kjøpet kommer årlige utgifter. For en feriebolig (ikke fast bosatt) er de viktigste:

IMU — kommunal eiendomsskatt

Betales på bolig nummer to (feriebolig). Satsen settes av kommunen, typisk 0,76–1,06 % av matrikkelverdien (som ofte er lavere enn markedsverdi). Prima casa er fritatt, men det gjelder sjelden utenlandske kjøpere.

TARI — renovasjonsavgift

Årlig avgift for søppelhåndtering, basert på boligens størrelse og antall beboere. Noen hundre euro i året for en vanlig bolig.

Strøm, vann og gass

Italienske strømpriser ligger over de norske. For en bolig som står tom deler av året betaler du fortsatt faste nettleie-/abonnementsledd.

Condominio (fellesutgifter)

Har boligen felles områder (leilighet, rekkehus), kommer månedlige/årlige fellesutgifter til vedlikehold, trapp, hage osv.

Utleie av boligen

Mange som kjøper i Toscana tenker korttidsutleie (Airbnb o.l.) når de ikke bruker boligen selv. Det er fullt mulig — men Italia har strammet kraftig inn siden 2024, og reglene rammer utenlandske eiere akkurat like hardt. Sett deg inn i dette før du regner med leieinntekter.

Bo der først

Det beste rådet før et kjøp: lei en uke i provinsen du vurderer, i den sesongen du ser for deg å bruke boligen. Du merker fort om stedet føles riktig — avstander, støy, hvor stille det er i lavsesong. Søk på Airbnb i provinsen du vurderer:

Firenze → Siena → Arezzo → Grosseto → Lucca → Pisa → Pistoia → Prato → Livorno → Massa-Carrara →

Regler for korttidsutleie (under 30 dager)

CIN-kode er obligatorisk

Alle boliger som leies ut korttids må ha en nasjonal identifikasjonskode (CIN), søkt via Turismedepartementets BDSR-portal. Gratis, men krever italiensk digital ID (SPID eller CIE) — som tar 4–8 uker å få for ikke-residenter. Koden må vises i hver annonse og på selve boligen. Bøter: 800–8 000 € per bolig, og plattformer som Airbnb må fjerne annonser uten CIN.

Sikkerhetsutstyr

Røyk- og CO-varslere samt brannslukker er påkrevd i alle turistutleieboliger, uansett om du driver næring eller ikke. Bøter 600–6 000 €.

Gjesteregistrering

Alle gjester må meldes til politiet innen 24 timer (6 timer ved opphold under ett døgn) via Alloggiati Web-portalen. Å la være er straffbart, ikke bare et gebyr.

Skatt på leieinntekt

Flat skatt (cedolare secca): 21 % på den første utleieboligen, 26 % på den andre. Fra og med tre boliger regnes du som næringsdrivende med MVA-plikt — grensen ble senket fra fire til tre 1. januar 2026. Inntekten skattlegges i Italia selv om du bor i Norge (dobbeltbeskatningsavtale gjelder).

Toscana strammer inn lokalt

Firenze forbød nye turistutleier i hele det UNESCO-fredede historiske sentrum i mai 2025 — eksisterende registrerte kan fortsette, nye slipper ikke til. Toscana-regionen satte i desember 2025 presedens for at kommuner kan begrense utleie i turisttette områder, og flere ventes å følge. Sjekk kommunens regler før du kjøper med utleie som plan.

Dette er en oversikt per 2026, ikke juridisk rådgivning. Regelverket endres ofte — bekreft alltid med notar, commercialista eller kommunen før du satser på utleieinntekt.

Offisielle kilder

BDSR — søk om CIN-kode → Turismedepartementets portal for nasjonal identifikasjonskode
Alloggiati Web — gjesteregistrering → Politiets portal for melding av gjester
Agenzia delle Entrate — cedolare secca → Offisiell info om flat skatt på leieinntekt

Dokumenter du trenger

Gyldig pass
Codice fiscale (italiensk skattenummer)
Bevis på finansiering / kapital
Italiensk bankkonto (praktisk for oppgjør og regninger)
Oversetter ved signering hvis du ikke behersker italiensk

Ofte stilte spørsmål

Kan utlendinger kjøpe bolig i Italia?

Ja. Norge og Italia har gjensidig avtale, så norske statsborgere kan fritt kjøpe eiendom i Italia på lik linje med italienere. Du trenger ikke være bosatt eller ha oppholdstillatelse.

Hva er et codice fiscale, og hvordan får jeg det?

Et italiensk skattenummer, gratis og obligatorisk for alt fra å signere kjøpekontrakt til å opprette strømabonnement. Du får det hos Agenzia delle Entrate i Italia, eller ved et italiensk konsulat i Norge (Oslo).

Trenger jeg italiensk advokat?

Ikke lovpålagt — notaren (notaio) er en nøytral offentlig embetsperson som sikrer at handelen er lovlig. Men mange utenlandske kjøpere velger likevel en uavhengig advokat som representerer kun deres interesser, særlig ved eldre eiendommer eller uklare grenser.

Hva er en geometra?

En italiensk bygningstekniker/landmåler som sjekker at boligen er lovlig registrert, at areal og matrikkeldata stemmer, og at det ikke finnes ulovlige påbygg. Sterkt anbefalt før kjøp av eldre eiendom.

Finnes det oppussingsstøtte?

Italia har hatt flere skatteinsentiver for renovering (bonus ristrutturazione o.l.), men vilkårene endres ofte og gjelder som regel skattytere i Italia. Sjekk gjeldende ordninger med notar eller commercialista før du regner med fradrag.

Ordliste

Proposta d'acquisto: Kjøpsbud
Compromesso / preliminare: Bindende forkontrakt
Rogito / atto notarile: Endelig skjøte hos notar
Notaio: Notar — offentlig embetsperson
Caparra: Depositum / håndpenger
Codice fiscale: Skattenummer
Geometra: Bygningstekniker / landmåler
Catasto: Matrikkel / eiendomsregister
Rendita catastale: Matrikkelverdi (grunnlag for skatt)
Prima casa: Fast bolig (skatterabatt)
Seconda casa: Feriebolig / bolig nr. 2
Agenzia immobiliare: Eiendomsmegler

Nyttige lenker

Agenzia delle Entrate — codice fiscale → Offisiell info og søknad om italiensk skattenummer
Agenzia delle Entrate — kjøp av bolig → Offisiell guide til skatter og avgifter ved boligkjøp
Notariato — finn en notar → Det italienske notarforbundets offisielle søk
Italias ambassade / konsulat i Norge → For codice fiscale og dokumenter fra Norge